دکتر غلامرضا علی اکبری وکیل پایه یک دادگستری
 

ایرانیان صاعد

صفحه خانگی

فارسی العربي English French
دکتر غلامرضا علی اکبری
وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی
 
 

دکتر غلامرضا علی اکبری: تحلیل بند 9 ماده 14 قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356

بسمه تعالی

دکتر غلامرضا علی اکبری وکیل پایه یک دادگستری
نقدی بر رویه قضایی – تحلیل بند 9 ماده 14 قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356

دکتر غلامرضا علی اکبری وکیل پایه یک دادگستری
بخش اول: طرح مسأله – بیان رویه دادگاههای حقوقی
دکتر غلامرضا علی اکبری وکیل پایه یک دادگستری
در پروندة کلاسة 82/616 مطروحه در شعبه 40 دادگاه عمومی تهران، «الف» دادخواستی بطرفیت «ب» بخواسته تخلیه عین مستاجره بعلت عدم پرداخت اجاره بهاء مطرح نموده که وکیل خواهان در مقام توضیح خواسته مفاداً اعلام داشته خوانده مدت زیادی نسبت به پرداخت اجاره بهاء اقدام ننموده و چون 3 بار طی اظهارنامة رسمی، اجور معوقه مطالبه گردیده لکن خوانده به اظهارنامه های ارسالی توجهی ننموده و به تخلف خود ادامه داده بنابراین مطابق تبصره 1 بند 9 مادة 14 قانون روابط مؤجر و مستأجره مصوب 1356 تخلیه عین مستأجره مورد تقاضاست.

دکتر غلامرضا علی اکبری وکیل پایه یک دادگستری
وکیل خوانده در جلسه اول رسیدگی، ضمن تودیع اجور معوقه باضافه 20% آن در صندوق دادگستری در اجرای ذیل بند 9 مادة 14 قانون مورد اشاره، موکل خود را مستحق یکبار ارفاق مورد نظر قانونگذار دانسته و از همین رو تقاضای صدور حکم به بطلان دعوای خواهان را از دادگاه تقاضا نموده است.

وکیل خواهان برای اثبات بلاوجه بودن مدافعات وکیل خوانده مفاداً اظهار داشته چون 3 بار برای خوانده اظهارنامه ارسال گردیده، موضوع مشمول تبصرة 1 بند 9 مادة 14 قانون مورد بحث می باشد نه ذیل بند 9 مادة مذکور بنابراین خوانده مستحق ارفاق نیست و باید عین مستاجره را تخلیه و تحویل نماید.

دکتر غلامرضا علی اکبری وکیل پایه یک دادگستری
بعد از جلسه اول رسیدگی، دادگاه به وکیل خوانده اخطار نموده تا مبنای محاسبة میزان اجاره بهای تودیعی در صندوق دادگستری را به دادگاه اعلام دارد؛ اما پس از حضور وکیل خوانده و اعلام مبنای محاسبات همچنین جبران کسری وجوه تودیعی، دادگاه متعاقب لوایح تقدیمی وکیل خواهان بعد از جلسه رسیدگی، برخلاف سیر دادرسی به شرح ذیل اقدام به پذیرش دعوی خواهان نموده و خوانده را به تخلیه عین مستأجره محکوم نموده است:
(( درخصوص دعوی خواهان «الف» با وکالت مع الواسطه آقای ....................... بطرفیت «ب» که بعدها آقای ............................. وکالت خوانده را عهده دار شده بخواسته تخلیه یک دستگاه آپارتمان جزء پلاک ثبتی 2435/3526 بخش 3 تهران به نشانی تهران خیابان ........................... موضوع اجاره نامه عادی ضمیمه دادخواست با احتساب کلیه خسارات قانونی به این شرح که یک دستگاه آپارتمان سه خوابه با مشخصات مذکور در قرارداد اجاره توسط «الف» به خوانده مرقوم به اجاره واگذار گردیده متعاقباً به موجب دادنامه شماره 832 – 25/7/78 صادره از شعبه 214 دادگاه عمومی تهران اجاره بهای مقرر تعدیل و از مبلغ ماهیانه 000/200 ریال به مبلغ ماهیانه پانصد هزار ریال افزایش یافته است لیکن متأسفانه خوانده مرقوم برغم صدور اجرائیه بر مبنای حکم صادره نه تنها از پرداخت اجور معوقه قبلی و ما به التفاوت اجور ناشی از تعدیل اجاره بهاء خودداری نموده بلکه از پرداخت اجور معوقه از تاریخ 4/7/78 به بعد نیز امتناع نموده است بر همین اساس سه فقره اظهارنامه به شماره تاریخهای 257 – 26/1/82 و 741- 15/2/82 و 2391- 21/3/82 به منظور مطالبه اجور معوقه برای مشارالیه ارسال گردیده که متأسفانه باز هم از پرداخت اجاره بهاء خودداری نموده لذا رسیدگی و صدور حکم به اعلام وقوع فسخ قرارداد اجاره فیمابین و محکومیت خوانده به تخلیه مورد اجاره را درخواست نموده است وکیل خوانده در دفاع از دعوی خواهان ضمن بیان ایرادات شکلی که نسبت به آن به شرح صورتجلسه مورخ 6/2/83 دادگاه اتخاذ تصمیم نموده و مردود اعلام نموده است در ماهیت دعوی بیان نموده (... چنانچه در جوابیه های اظهارنامه ها مثبوته به شماره های 10814-10815 -5990 قید شده عدم پرداخت اجاره بهاء از سوی موکل نه به قصد تضعیف حقوق موقوفه بلکه به این سبب بوده که به علت فوت خواهانها اساساً موکل بلاتکلیف بوده و نمی دانسته اجاره بهاء را به چه شخص ذی سمتی بپردازد هم اینک که سمت خواهان برای موکل آشکار شده از دادگاه و وکیل محترم می خواهم نسبت به تعیین میزان دقیق اجاره بهاء اقدام تا در اجرای بند 9 مادة 14 قانون روابط موجر و مستأجر فوراً و قبل از صدور حکم با احتساب 20% جریمه موضوع مادة مذکور به صندوق واریز گردد) و متعاقب آن نیز به شرح لایحه مثبوت به شماره 389- 27/3/83 مبلغ 000/520/46 ریال به موجب قبوض سپرده ضمیمه لایحه تقدیمی بعنوان اجاره بهای معوقه به صندوق دادگستری تودیع نموده است وکیل خواهان به شرح لوایح تقدیمی مثبوت به شماره های 136- 9/2/83 و 649 – 29/4/83 و مفاد مندرجات منعکس در صورتجلسه رسیدگی مورخ 6/2/83 مطالب مبسوطی در رد مدافعات وکیل خوانده اعلام داشته که ماحصل آن این است که با توجه به ابلاغ سه اظهارنامه مورد از مصادیق بند 9 ماده قانون مؤجر و مستأجر نمی باشد و ارفاق مذکور فقط محدود است به قسمت اخیر بند 9 ماده 14 قانون روابط مؤجر و مستأجر و ناظر به تبصره یک ماده مذکور نیست و با توجه به ترتیبی که قانونگذار در بیان حکم ارفاقی و مفاد تبصره یک بکار برده استقلال مفاد تبصره از حکم ارفاقی که مقدم بر آن در بند 9 ذکر نموده کاملاً روشن است و هر تفسیری که حکم ارفاقی مذکور را به مفاد تبصره نیز تسری دهد در واقع اجتهاد در مقابل نص بوده فراتر از تفسیر قانون و در واقع قانونگذاری است بر این اساس و با توجه به اینکه در مانحن فیه در فاصله زمانی کمتر از یکسال سه اظهارنامه به مستأجر ابلاغ شده و وکیل رسمی مستأجر در پاسخ به هر اظهارنامه، اظهارنامه ای ارسال نموده و ابلاغ نامه های ارسالی از سوی موجرین محرز گردیده است تخلف مستأجر از پرداخت اجاره بهاء و تکرار این تخلف محرز شده مورد از مصادیق تبصره یک ذیل بند 9 مذکور است نه مشمول قسمت اخیر بند 9 ماده 14 و درخواست صدور حکم بر تخلیه را نموده است دادگاه با ملاحضه مطالب طرفین به شرح مارالذکر و توجها به اینکه قانونگذار در تبصره یک بند 9 ماده 14 صراحتاً در مقام بیان این مطلب است که مستأجر متخلف چنانچه دو بار ظرف یکسال در اثر اخطار یا اظهارنامه اقدام به پرداخت اجاره بهاء کرده باشد و برای بار سوم اجاره بهاء را نپردازد تخلف وی محرز است و حق تخلیه و استفاده از این تخلف برای مؤجر محقق و ایجاد گردیده و ارفاق موضوع قسمت اخیر بند 9 ماده 14 ناظر به زمانی است که مستأجر سه بار در یکسال مرتکب تخلف در پرداخت اجاره بهای به موقع به مؤجر نشده باشد که در مانحن فیه خوانده نه تنها مرتکب 3 بار تخلف در یکسال گردیده بلکه با وصول اظهارنامه های مستند دعوی به دلالت اعلام وکیل خوانده در جلسه رسیدگی با خواهان (مستأجر) بوسیله ارسال پاسخ اظهارنامه مجادله نموده که این اقدام وی صراحتاً دلالت بر ابلاغ اظهارنامه های ارسالی و اطلاع خوانده از مفاد و مندرجات آن دارد و ادعای وکیل خوانده که عدم پرداخت اجاره بهاء از سوی موکل به این سبب بوده که متولیان موقوفه (عین مستأجره) فوت نموده بودند و موکل نمی دانسته اجاره بهاء را به چه شخص ذی سمتی بپردازد متکی بر دلایل اثباتی نبوده و اساساً بی وجه و مردود است زیرا هر سه اظهارنامه ارسالی از ناحیه خواهان را خوانده رویت نموده و در مقام پاسخ به آنها نیز بوده و در قسمت نام اظهار کننده در اظهارنامه های مذکور مشخصات و نشانی کامل وکیل خواهان که ذی سمت بوده قید گردیده بوده، بنابراین دادگاه با رد مدافعات وکیل خوانده و صحت ادعای وکیل خواهان با احراز تخلف مستأجر از پرداخت اجاره به مدت طولانی و بعد از رویت سه بار اخطاریه (اظهارنامه) و علیرغم استحضار و اطلاع از پرداخت اجور در مهلت قانونی امتناع نموده است و نظر به اینکه تودیع لاحق اجور معوقه آثار تخلف مستأجر را زایل نمی گرداند و حقوق ایجاد شده در تخلیه مورد اجاره را حسب تبصره یک بند 9 ماده 14 قانون موجر و مستأجر برای خواهان از بین نمی برد و مستنداً به تبصرة یک بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 با رعایت تبصره 2 ماده 27 قانون اخیر الذکر حکم به فسخ اجاره نامه فیمابین طرفین ضمیمه دادخواست تقدیمی و تخلیه مورد اجاره ظرف مهلت 15 روز از تاریخ قطعیت حکم صادر و اعلام میدارد و نیز خوانده محکوم به پرداخت مبلغ 000/506 ریال بابت خسارات و هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل در حق خواهان می باشد رأی صادره حضوری و ظرف 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان تهران است.))

دکتر غلامرضا علی اکبری وکیل پایه یک دادگستری
بعد از تجدیدنظرخواهی وکیل محکوم علیه، شعبه 18 دادگاه تجدیدنظر استان تهران «با توجه به عدم رعایت تکلیف قانونی از سوی مستأجر، مؤجر اقدام به ارسال اظهارنامه نموده است که با امتناع مستأجر در پرداخت اجاره مواجه و با تکرار ارسال اظهارنامه در چند ماه متوالی و تقدیم دادخواست تخلیه عین مستأجره از تجویز قانونی تبصره یک بند 9 ماده 14 قانون صدرالذکر بهره گرفته و اقدام وکیل تجدیدنظرخواه به واریز اجور معوقه و اضافه صدی بیست به جهت عدم شمول صدور حکم ارفاقی در موارد مذکور در تبصره 1 بند 9 ماده 14 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 1356» حکم بدوی را عیناً تائید نموده است.

دکتر غلامرضا علی اکبری وکیل پایه یک دادگستری
پس از این مقدمه، موضوعی که باید تحلیل و بررسی شود اینست که آیا موضوع مانحن فیه مشمول ذیل بند 9 مادة 14 است یا واقعاً آنطور که وکیل خواهان ادعا نموده و دادگاه های بدوی و تجدیدنظر نیز نهایتاً آنرا پذیرفته و بر اساس آن انشاء حکم نموده اند موضوع مشمول تبصرة 1 بند 9 می باشد. برای ارائه پاسخی صحیح به این سؤال بدواً به بررسی بند 9 ماده 14 قانون روابط مؤجر و مستأجر 1356 و تبصره 1 آن بپردازیم و معلوم نمائیم بند 9 و تبصره آن هر یک به چه موضوعی نظارت دارد؛ از اینرو بخش دوم را به بررسی و تحلیل این مطلب اختصاص داده ایم.
 
بخش دوم: بررسی و تحلیل بند 9 مادة 14 قانون روابط مؤجر و مستأجر 1356 و تبصره 1 آن
دکتر غلامرضا علی اکبری وکیل پایه یک دادگستری
قبل از تحلیل بند 9 مادة 14 توضیح این نکته ضروریست که چون احکام مورد بحث ناظر به موردی می باشد که اجاره نامه عادی است از اینرو صرفاً به بررسی قسمتی از بند 9 که در مورد اجاره نامه عادی است پرداخته و از قسمت دیگر که به اجاره نامه رسمی نظارت دارد صرفنظر می گردد.

دکتر غلامرضا علی اکبری وکیل پایه یک دادگستری
قانون روابط مستأجر سال 1356 برخلاف قانون مدنی، ضمانت اجرای خاص با تشریفات ویژه ای برای تخلف مستأجر از انجام تکلیف قراردادی و قانونی خود در پرداخت اجاره بهاء مقرر نموده با این توضیح که برابر بند 9 مادة 14 در صورتیکه بین مؤجر و مستأجر اجاره نامة عادی تنظیم شده باشد یا سند اجاره ای در میان نباشد و مستأجر ظرف مهلت مقرر در مادة 6 قانون مورد بحث از پرداخت اجرت المسمی یا اجرت المثل خودداری ورزد و متعاقب ابلاغ اظهارنامه ارسالی توسط مؤجر، ظرف ده روز اجور معوقه را نپردازد مؤجر می تواند علاوه بر مطالبه قسط یا اقساط عقب افتاده، به استناد تخلف مستأجر تقاضای تخلیه عین مستأجره را بنماید.

دکتر غلامرضا علی اکبری وکیل پایه یک دادگستری
در صورت احراز تخلف مستأجر توسط دادگاه و در فرضی که اظهارنامه بنحو صحیح و قانونی تنظیم و ابلاغ شده باشد هیچ دفاع مؤثری برای مستأجر وجود ندارد جز اینکه از ارفاقی که قانون برای او در نظر گرفته است استفاده نماید به این نحو که مستأجر اجور معوقه بعلاوة 20% آنرا قبل از صدور حکم بدوی به نفع مؤجر در صندوق دادگستری تودیع نماید که در این صورت دادگاه نمی تواند حکم تخلیه صادر نماید و مبلغ تودیع شده به مؤجر پرداخت می گردد. البته هر مستأجر فقط یکبار می تواند از این ارفاق استفاده نماید. بدین ترتیب بدلالت بند 9 مادة 14 مستأجر در اولین تخلف خود، می تواند با پرداخت 20% اضافه از تخلیه رهایی یابد.

دکتر غلامرضا علی اکبری وکیل پایه یک دادگستری
خلاصه آنکه آنچه که بند 9 مادة 14 بر آن تصریح دارد این است که بند مذکور صرفاً ناظر به مواردی است که مستأجر متعاقب دریافت اظهارنامه از پرداخت اجاره بهاء خودداری نماید.
اما بسیار اتفاق می افتد که مالکان برای اینکه مستأجر نتواند از ارفاق مذکور استفاده کند اقدام به ارسال 2 یا 3 اظهارنامه برای مستأجر می نماید و در صورتیکه مستأجر متعاقب دریافت اظهارنامه ها، اجور معوقه را به مؤجر پرداخت نکند بر مبنای تبصرة 1 بند 9 مستقیماً از دادگاه تقاضای تخلیه نموده و اکثر دادگاهها نیز این خواسته را اجابت می نمایند بنحوی که امروزه می توان ادعا کرد رویه قضایی دادگاههای حقوقی در این راه استوار گردیده است. آراء مورد نقد نیز دقیقاً در این راستا صادر شده است.

غرض اصلی نگارنده از نوشتن این مطلب، تحلیل و بررسی این موضوع است که آیا موضوع مانحن فیه، مشمول بند 9 مادة 14 است یا واقعاً آنطور که وکیل خواهان ادعا نموده و دادگاههای بدوی و تجدید نظر نیز نهایتاً آنرا پذیرفته و براساس آن انشاء حکم نموده اند موضوع مشمول تبصرة 1 بند 9 می باشد؟
قبل از آنکه تحلیل خود را در این خصوص ارائه دهیم به بررسی نوشته های حقوقدانان در این خصوص می پردازیم.
-    عده ای از استادان و نویسندگان بدون اینکه بطور خاص در موضوع مانحن فیه بحث ویژه ای را ارائه نمایند تبصرة 1 مادة 9 را ناظر به بحث تأخیر مستأجر در پرداخت اجاره بهاء دانسته اند.

-    عده ای دیگر از نویسندگان تبصرة 1 را (( ناظر به موردی [ دانسته اند] که مستأجر علیرغم ابلاغ اخطاریه یا اظهارنامه، آن هم در طول یکسال، دو نوبت که مستلزم صرف وقت و هزینه است، از پرداخت مال الاجاره خودداری می کند و در نوبت سوم هم در – موعد مقرر- از پرداخت اجاره بهاء طفره می رود. حال این مؤجر است که حق انتخاب هر یک از این دو راه حل را دارد می تواند از مفاد بند 9 مادة 14 استفاده کند و بعد از یک نوبت اخطار یا اظهارنامه درخواست صدور اجرائیه و یا دادخواست تخلیه بدهد و یا این که بعد از ابلاغ اخطاریه یا اظهارنامه صبر کند مجدداً مستأجر تخلف نماید و برای نوبت دوم اخطاریه یا اظهارنامه ای برای وی ارسال نماید و مجدداً منتظر بماند تا دفعة سوم نیز مستأجر – در موعد مقرر – از پرداخت اجاره بهاء امتناع نماید و از مدلول تبصره یک که راه حل شداد و غلاظ و توأم با شدت عملی است استفاده نماید. قانونگذار تفکیکی بین بند 9 و تبصره یک مادة 14 قائل نگردیده و یکی را مقدم و مرجح بر دیگری قرارنداده است و به اعتقاد ما، این مؤجر است که با وسعت نظر و اشراف بر قانون و حقوق خود، راه حل احقاق حق را در انتخاب کدام یک از طریق بالنسبه مناسب تبصره 1 و بند 9 مادة 14 بیابد.))
چنانکه ملاحظه گردید این نویسنده با وجود صراحت تبصره 1 و نظارت آن بر تأخیر در پرداخت اجاره بهاء، آنرا ناظر بر عدم پرداخت اجاره بهاء دانسته است.

-    اکثریت قضات دادگاههای حقوقی 2 سابق نیز در مقام بیان چگونگی جمع بین بند 9 مادة 14و تبصرة 1 اشعار داشته اند (( . . . تبصرة 1 مادة مذکور ناظر به تکرار تخلف مستأجر در پرداخت اجاره بهاء است به این معنی که اگر ظرف یکسال مستأجر دوبار تأخیر در پرداخت اجاره بهاء نماید به طوری که مؤجر ناگزیر از ارسال اظهارنامه یا اخطاریه شود و برای بار سوم نیز تأخیر کند و اجاره بهاء را متعاقب ابلاغ اظهارنامه و یا اخطارها بپردازد باز هم متخلف محسوب است و مالک می تواند به علت تکرار تخلف و بدحسابی مستأجر از دادگاه درخواست تخلیه نماید. در این مورد مستأجر از ارفاق 20% جریمه به منظور جلوگیری از صدور حکم تخلیه برخوردار نیست و در هر حال مالک در قبال مستأجر متخلف یا بدحساب در استفاده از بند 9 مادة 14 و یا تبصرة 1 آن مخیر است و می تواند حسب مورد به هر طریق یا عنوان عدم پرداخت و یا تأخیر در پرداخت و یا تکرار در تأخیر ابتدا به ساکن برای تخلیه اقامه دعوی کند و مقید نیست که لزوماً اول طریق بند 9 مادة 14 را طی کند و آنگاه از تبصرة 1 استفاده نماید. در مورد تبصرة 1 مادة 14 که مالک می تواند به علت تکرار در عدم پرداخت علیه مستأجر حکم تخلیه قطعی بگیرد به طریق اولی نسبت به مستأجری که اصلاً اجاره بهاء را نپرداخته حق استفاده از تبصره مذکور برای تخلیه را خواهد داشت. ))

دکتر غلامرضا علی اکبری وکیل پایه یک دادگستری
-    اقلیت قضات دادگاههای حقوقی 2 سابق نیز تبصرة 1 را ناظر به موردی دانسته اند که مستأجر مال الاجاره را پرداخت کرده ولی با تأخیر و متعاقب ابلاغ اظهارنامه و یا اخطاریه و تصریح کرده اند که مالک نمی تواند به منظور محروم کردن مستأجر از ارفاق مذکور ابتدا از تبصرة 1 مادة 14 استفاده کند بلکه در مورد عدم پرداخت لزوماً می بایست به استناد بند 9 درخواست تخلیه کند و تنها در صورت سه نوبت تأخیر در پرداخت اجاره بهاء ظرف یکسال است که مالک می تواند از تبصرة 1 استفاده کند.

دکتر غلامرضا علی اکبری وکیل پایه یک دادگستری
از دقت در مطالب گفته شده می توان گفت بطور کلی حقوقدانان و نویسندگان 4 نظریه در خصوص بند 9 ماده 14 و تبصرة 1 آن ابراز کرده اند:
1-     عداه ای از استادان و نویسندگان تبصرة 1 را ناظر به تأخیر در پرداخت اجاره بهاء دانسته اند بدون اینکه بحثی را به مقایسه تبصرة 1 و بند 9 اختصاص داده باشند.
2-     عده ای دیگر، تبصرة 1 را ناظر به عدم پرداخت اجاره بهاء دانسته و مؤجر را مخیر به استفاده از مقررات تبصرة 1 یا بند 9 دانسته و هیچ گونه محدویتی قائل نیستند.
3-     عده ای دیگر تبصرة 1 را ناظر به تکرار تخلف مستأجر در یکسال دانسته و مالک را مخیر به انتخاب طریق دعوی دانسته اند.
4-     عده ای دیگر هر یک از تبصره 1 و بند 9 را دارای موضوعی متفاوت دانسته و هر یک را در موضع خاص خود قابل اجرا می دانند.

دکتر غلامرضا علی اکبری وکیل پایه یک دادگستری
بنظر ما هر چند در هیچ یک از نظریات اشاره شده تحلیل دقیق همراه با استدلال کافی ارائه نشده است ولی می توان گفت نظر اخیر ( نظر اقلیت قضات دادگاه های حقوقی 2 تهران ) با ظاهر تبصره 1 و اصول کلی حقوقی انطباق بیشتری دارد بنابراین باید در تقویت آن تلاش کرد:
-    چنانکه گفتیم بند 9 مادة 14 صراحتاً ناظر به مورد ((عدم پرداخت اجاره بهاء بعد از ارسال اظهارنامه )) است حال باید به بررسی موضوعی که تبصره به آن نظارت دارد بپردازیم.  

دکتر غلامرضا علی اکبری وکیل پایه یک دادگستری
چه بسا اتفاق می افتد مستأجر بعد از دریافت اظهارنامه، در مهلت 10 روز نسبت به پرداخت اجاره بهاء اقدام می کند بدیهی است در این صورت موضوع مشمول بند 9 نمی شود زیرا موضوع آن، عدم پرداخت اجاره بهاء است و به پرداخت با تأخیر اجاره بهاء نظارتی ندارد. فرض بگیریم مستأجر کاردان این عمل را کراراً تکرار کرد یعنی پرداخت اجاره بهاء را موکول به دریافت اظهارنامه نمود در اینصورت اگر تبصرة 1 مادة 9 نبود مؤجر درمانده در مقابل مستأجر چه می توانست کند قطعاً از مقررات بند 9 نمی توانست استفاده بکند تا با توسل به آن تخلیه عین مستأجر را تقاضا نماید. قانونگذار عنایتاً به خلاء موجود در قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1339 که باعث اختلاف نظر در رویه قضایی شده بود در موقع تصویب بند 9 دقیقاً به این خلاء آگاه بوده و از همین رو اقدام به وضع تبصره 1 نموده و در آن تصریح نموده (( در صورتیکه مستأجر دو بار ظرف یکسال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند 9 این ماده، اقدام به پرداخت اجاره بهاء کرده باشد و برای بار سوم اجاره بهاء را در موعد مقرر به مؤجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید مؤجر می تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجر را بنماید حکم دادگاه در این مورد قطعی است))

دکتر غلامرضا علی اکبری وکیل پایه یک دادگستری
بنابراین آنچه که صراحتاً تبصره 1 به آن دلالت دارد موردی است که مستأجر متعاقب ارسال اظهارنامه ( در اثر اظهارنامه )، اقدام به پرداخت اجاره بهاء کرده باشد و بعبارت بهتر اجاره بهاء را با تأخیر و متعاقب ارسال اظهارنامه پرداخته باشد که چون بند 9، این مورد ( تأخیر در پرداخت در اثر اظهارنامه ) را شامل نمی شده و چنانکه صراحت دارد فقط ناظر به ( عدم پرداخت ) بوده لذا برای اینکه ( تأخیر در پرداخت آنهم در اثر ارسال اظهارنامه ) بدون ضمانت اجرا باقی نماند و مستأجر نتواند از این خلاء قانونی سوء استفاده نموده و پرداخت اجاره بهای هر ماه را منوط به ارسال اظهارنامه نماید و بدین ترتیب مؤجر را درمانده و مجبور سازد که هر ماه برای دریافت اجاره بهای عموماً ناچیز اقدام به ارسال اظهارنامه نماید لذا قانونگذار برای رفع این خلاء قانونی و تکمیل مفاد صدر بند 9 اقدام به وضع تبصره نموده است. برای روشن شدن مطلب به ذکر مثالی می پردازیم:

دکتر غلامرضا علی اکبری وکیل پایه یک دادگستری
عمرو که مستأجر زید است از پرداخت اجاره بهاء خودداری می نماید. زید برای او اظهارنامه ای ارسال و به او 10 روز مهلت می دهد، عمرو در مهلت 10 روز اقدام به پرداخت اجاره بهاء می نماید و بدین وسیله از ضمانت اجرای بند 9 خلاصی می یابد. در ماه بعد عمرو مجدداً اجاره بهاء را نمی پردازد و زید به ناچار مجدداً برای او اظهارنامه ای می فرستد و عمرو با زیرکی خاصی در ظرف 10 روز اقدام به پرداخت اجاره بهاء می نماید  و این عمل در ماههای بعد به کرات اتفاق می افتد. حال سؤال اینست اگر تبصرة 1 بند 9 نبود واقعاً زید (مؤجر) در قبال این مستأجر که او را به سخره گرفته و پرداخت اجاره بهاء را موکل به ارسال اظهارنامه نموده چه می توانست بکند؟ آیا می توانست باستناد بند 9 تقاضای تخلیه عین مستأجر را بنماید؟ و آیا این تقاضا می توانست مستنداً به بند 9 مورد اجابت دادگاه رسیدگی کننده قرار گیرد؟ مسلماً جواب این سؤال منفی است زیرا بند فوق تصریحاً ناظر به « امتناع از پرداخت اجاره بهاء بعد از اظهارنامه» است نه موضوع مورد بحث که «پرداخت با تأخیر و ظرف 10 روز بعد از دریافت اظهارنامه » است.

دکتر غلامرضا علی اکبری وکیل پایه یک دادگستری
قانونگذار آگاه برای اینکه جلوی این سوء استفاده مستأجر را سد کند فقط 2 بار به مستأجر اجازه داده که در پی ارسال اظهارنامه با تأخیر اجاره بهاء را بپردازد نه بیشتر.
پس آنچه مسلّم است اینست که تبصرة 1 برخلاف بند 9 صرفاً ناظر به مورد «تأخیر در پرداخت اجاره بهاء بعد از ارسال اظهارنامه » است و لاغیر.
حال باید ببینیم در موضوع مانحن فیه که منتهی به صدور حکم دادگاههای بدوی و تجدیدنظر شده است موضع از چه قرار بوده آیا مستأجر بعد از دریافت اظهارنامه ظرف 10 روز اجاره بهاء را پرداخت کرده با اینکه همچنان از پرداخت اجاره بهاء امتناع ورزیده است؟
جواب اینست که مانحن فیه آنچنانکه وکیل خواهان به آن تصریح نموده و دادگاه نیز آن را احراز کرده، مستأجر بعد از دریافت اظهارنامه ها از پرداخت اجاره بهاء امتناع کرده است پس براساس تحلیلی که گذشت اساساً موضوع مشمول بند 9 است نه مشمول تبصرة 1.
بنظر ما اشکال کار دادگاههای تالی و عالی نیز در همین جاست که موضوعی را که فی الواقع مشمول بند 9 بوده به غلط مشمول تبصرة 1 دانسته و براساس آن حکم به تخلیه صادر نموده اند برای اثبات غلط بودن این استنباط و نادرست بودن حکم صادره به دلایل ذیل می توان استناد نمود:

دکتر غلامرضا علی اکبری وکیل پایه یک دادگستری
اولاً: ظاهر تبصره و سبک سیاق نگارش آن، دلالت تبصره 1 موضوعی متفاوت از موضوع صدر بند 9 را مدلل می نماید. با این توضیح که قانگذار با وجود اینکه در مقام بیان بوده مقرر داشته « اگر . . . در اثر اظهارنامه پرداخت کرده باشد . . . موجر می تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجره را بنماید» نگفته « اگر در اثر اظهارنامه پرداخت نکرده باشد ». منطقی نیز همین است چون بحث عدم پرداخت در صدر بند 9 موضوع حکم قرار گرفته نیازی به ذکر مجدد آن در تبصره نبوده است. پس اینکه موضوع صدر بند 9 با موضوع تبصره 1 متفاوت است موضوعی مسلم و غیر قابل انکار است.

دکتر غلامرضا علی اکبری وکیل پایه یک دادگستری
ثانیاً: اصولاً قانونگذار زمانی مبادرت به وضع تبصره می نماید که یا می خواهد موضوعی را از مورد نص خارج کند یا اینکه مفاد نص را تکمیل کند که در مانحن فیه قانونگذار برای تکمیل مفاد صدر بند 9 و برای جبران خلأ موجود بنحوی که قبلاً گفته شد اقدام به وضع تبصرة 1 نموده پس اصولاً و منطقاً مراد قانونگذار این بوده که اصل حکم و تبصرة آن هر کدام در موضوع و موضع خاص خود اجرا شود نه اینکه مفاد تبصره که مبین حکمی خاص و جزئی است به اصل تعمیم داده شود و در غیر ماوضع له مورد استناد قرار گیرد در حالیکه در احکام صادره با توسل به تعدّد اظهارنامه ها دقیقاً این تعمیم غیر منطقی واقع شده است.

ثالثاً: صدور حکم تخلیه در امثال مورد، با اشکال دیگری نیز روبرو است و آن اینکه این نحوة تفسیر از مقررات بند9 و تبصرة 1، نهایتاً منجر به اسقاط یکبار حق ارفاقی می گردد که قانونگذار در ذیل بند 9 برای مستأجر مقرر داشته است و اساساً بمنظور اسقاط همین حق است که موجران یا وکلای آنها بجای ارسال یکبار اظهارنامه و توسل به صدر بند 9، اقدام به ارسال 2 بار اظهارنامه نموده و مستقیماً حکم تخلیه را از دادگاهها دریافت می نمایند؛ در حالیکه بنظر می رسد قانونگذار این ارفاق را حق تمام مستأجرینی که مشمول صدر بند 9 می باشند دانسته لذا مؤجر نمی تواند با ارسال چند اظهارنامه بجای یک اظهارنامه این حق را از مستأجر سلب نماید زیرا اسقاط هر حق نیاز به دلیل قاطع دارد که در موضوع بحث دلیلی وجود ندارد؛ مضاف براینکه بلحاظ اصولی نیز در صورتیکه نسبت به سقوط حق یا بقاء آن شکی حاث گردد باید بقاء آن حق استصحاب شود.

دکتر غلامرضا علی اکبری وکیل پایه یک دادگستری
رابعاً : چنانکه می دانیم برابر مقررات قانون مدنی و همچنین فقه امامیه، صرف عدم پرداخت اجاره بهاء باعث فسخ قرارداد اجاره نمی شود و اگر حکم بند 9 و تبصرة یک آن نبود اساساً عدم پرداخت بهاء یا تأخیر در پرداخت آن نمی توانست موجبی برای فسخ قرارداد و تخلیه تلقی گردد به همین دلیل نیز می توان گفت حکم بند 9 مادة 14 قانون سال 56 حکمی است استثنایی که به منظور حمایت از موجر وضع شده و اصولاً در موارد استثناء باید به مورد نصر اکتفاء کرده و از تعمیم آن احتراز شود.

دکتر غلامرضا علی اکبری وکیل پایه یک دادگستری
خامساً : اخذ قیاس اولویت و اجازه دادن به مالک که به دلخواه خود به هر یک از مفاد بند 9 یا تبصره 1 که خواست متمسک شود و دادگاه تکلیف به پذیرش دادخواست داشته باشد اصولاً مطلب صحیحی نیست زیرا با وجود اینکه قانونگذار صراحتاً در بند 9 موضوع « عدم پرداخت اجاره بهاء متعاقب اظهارنامه» را مطرح و ضمانت اجرای آنرا بیان نموده و با وصف اینکه موضوع « پرداخت اجاره بهاء با تأخیر و بعد از دریافت اظهارنامه» را تصریحاً در تبصره 1 مطرح ساخته این تفکیک مؤید این معناست که مراد قانونگذار این بوده که هر یک از موضوعات مورد بحث، دارای احکام و شرایط خاص خود باشد یعنی از یک طرف حتی یکبار عدم پرداخت اجاره بهاء بعد از دریافت اظهارنامه بتواند دلیلی برای تخلیه قرار گیرد و در عین حال مستأجر حق استفاده از یکبار ارفاق را داشته باشد و از طرف دیگر فقط دوبار پرداخت با تأخیر اجاره بهاء بعد از دریافت اظهارنامه دلیلی برای تخلیه قرار گیرد ولی در این فرض مستأجر از هیچ ارفاقی برخوردار نباشد پس چون قانونگذار حکم هر یک از موضوعات را صراحتاً تعیین نموده دیگر با توسل به قیاس هر چند قیاس اولویت نمی توان برخلاف مراد صریح قانونگذار عمل کرد.

دکتر غلامرضا علی اکبری وکیل پایه یک دادگستری
اگر قانونگذار فرض « عدم پرداخت اجاره» را در بند 9 مطرح ننموده بود آنگاه با توسل به قیاس اولویت می توانستم حکم منعکس در تبصره را که به « پرداخت با تأخیر» اختصاص داشت به « عدم پرداخت» تعمیم دهیم ولی در مانحن فیه نمی توان با توسل به قیاس به چیزی حکم کرد که یقیناً می دانیم مورد نظر قانونگذار نبوده است.
 
نتیجه:

دکتر غلامرضا علی اکبری وکیل پایه یک دادگستری
آنچه که بعنوان نتیجه گیری کلی می توان گفت اینست که بند 9 مادة 14 و تبصرة 1 آن هر یک دارای موضوعی خاص بوده و باید در موضع خاص خود مورد استناد قرار گیرد با این وصف به جرأت می توان گفت دادگاههای حقوقی که با توسل به دو فقره اظهارنامه در موردی که مستأجر بعد از دریافت آنها اجاره بهاء را پرداخت نکرده به تبصره 1 بند 9 استناد نموده و حکم به تخلیه صادر می نمایند و مستأجر را مستحق یکبار ارفاق نمی دانند، راه را به خطا رفته و حق مستأجر در برخورداری یکبار ارفاق را نادیده گرفته اند.
امید نگارنده اینست که این مقاله بتواند شکاف و اختلاف نظری در میان دادگاههای حقوقی ایجاد نموده تا زمینة طرح موضوع در هیأت عمومی دیوانعالی کشور و صدور رأی وحدت رویه فراهم گردد.

دکتر غلامرضا علی اکبری وکیل پایه یک دادگستری

منابع و مآخذ
1-    دکتر ناصر کاتوزیان، حقوق مدنی، عقودمعین 1، چاپ ششم، 1374، انتشارات شرکت انتشار با همکاری شرکت بهمن برنا، ص 483-484 ؛ - سید مهدی میر شفعیان، راهنمای طرح دعاوی مؤجر و مستأجر، چاپ اول، 1374، نشر میزان، ص 191.
2-    2- دکتر نعمت احمدی – بررسی قوانین مالک و مستأجر، چاپ اول، 1374 انتشارات اطلس، ص 119، 120 .
3-    یوسف نوبخت، اندیشه های قضائی، چاپ چهارم، 1372، انتشارات کیهان، ص 249.
4-    یوسف نوبخت، همان کتاب، ص 250.

دانلود مقاله دکتر غلامرضا علی اکبری وکیل پایه یک دادگستری

دانلود مقاله معیار تشخیص ظهر نویسی

ورود به سایت اصلی موسسه ایرانیان صاعد